🇮🇹 其实没你想的那么固定
- AKIMOTO AKIRA
- 2025年7月28日
- 讀畢需時 2 分鐘
意大利贷款｜固定利率｜IRS是什么｜贷款避坑｜律师解析
很多人买房时被银行推荐“固定利率贷款”（mutuo a tasso fisso），听着安心，觉得“利率锁死了，月供不会涨”，于是放心大胆签合同。
但作为咨询师，我必须提醒一句：
“固定利率”这个词，本身就容易让人产生误解。你以为它不会变，其实它只是“签约时锁住了变数”而已。而这背后的关键，就是一个常被忽略的词：IRS。
🔍 什么是 IRS？
IRS，全称 Interest Rate Swap，是欧洲金融市场上常用的一种长期利率指标。
📌 你可以理解为： 它是银行之间约定用来“交换利息”的一个参考利率，代表市场对未来利率走势的预期。
简单说，它不像 EURIBOR 那样天天变，但它也不是死的。它每天波动，而且不同贷款年限用的 IRS 不一样。
比如你贷款20年，那银行就看20年期的 IRS。 贷款30年，就看30年期的 IRS。
🏦 那我的固定利率是怎么算出来的？
你的房贷利率 =
→ 你签约当天的 IRS（按贷款年限）
+
→ 银行收取的利润（spread）
这两个加起来，就构成了你20年都不会变的“固定利率”。
✅ 一旦你签字，这个利率就不会再根据市场变化上下波动。
❌ 但在你签字前，IRS 是每天都在变的。
🧨 为什么“固定利率”其实也不那么固定？
✅ 它是“签约时固定”，不是“提前谈好了就固定” 你今天去银行咨询，银行告诉你“固定利率大概是3%”，但你还没签字。
结果几天后 IRS 涨了，合同签约日利率变成3.4%。
📌 固定的是签约当天的利率，不是你问的时候。 如果你没注意 IRS 已经上涨，等于是白白多付了几十欧甚至几百欧的月供。
第二大坑: 有些银行会选择未来 IRS10年平均值: 要是没突发情况那么是固定的，要是有疫情、战争、金融危机、能源危机，那么也是会引起较大波动，从而影响平均值。
👩⚖ 建议
1⃣ 弄清楚：你要签的是哪一天的 IRS？是锁利率了吗？有没有书面确认？
2⃣ 不要只听银行“现在利率大概是...”的说法，要求看到书面模拟方案和有效期
3⃣ 关注 TAEG 不要只盯住表面利率
4⃣ 如果市场不稳，你也可以考虑先固定5年、后面浮动的“混合型利率”贷款（tasso misto）
📬 我们在客户签贷款前，协助审核合同中关于 IRS、spread、锁利率机制的条款，避免因市场波动带来数万欧元的隐形损失。
如果你也正在考虑买房贷款、或者不确定银行方案是否合理，欢迎私信我了解更多。LGS为你的资产决策保驾护航。
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