骗局：一房多卖、卷走百万定金！真实案例

10月28日

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作为一名长期处理不动产与物权纠纷的法律团队，在我们的执业生涯中，见过太多买房人的眼泪。几年前接触的一起案例，至今想起来依然让人触目惊心。

今天，我想把这个真实发生的案子分享出来。希望通过这个故事，能让每一位准备在意大利购房的朋友避开绝路。

真实案例：同一套房子，卖给了 12 个人

老罗（化名）在米兰郊区拥有一套市价约 270.000 € 的优质公寓。房屋品相极好，位置便利，挂牌后立刻吸引了大量买家。

然而，老罗并不是想卖房，他精心策划了一场“庞氏吸金”。

降低门槛，诱人上钩： 老罗把房价定在略低于市场价的 250.000 €。在买家心动之际，他声称自己急需资金周转，要求付 10% 到 20% 不等的高额确认性定金（Caparra Confirmatoria），即 25.000 € 至 50.000 €。
私下签署，不走公证： 凭借流畅的口才，老罗以“省公证费、手续方便”为由，和买家私下签署了普通的预售合同（Scrittura Privata / Compromesso），并在 Agenzia delle Entrate 做了简单的税务登记（Registrazione）。
制造时间差： 老罗把交房和正式过户（Rogito）的时间故意推迟到了 6 个月甚至 9 个月之后。

在这长达半年的“时间盲区”里，老罗拿着同一套房子的钥匙，带着不同的买家看房、签合同、收定金。

短短几个月，老罗把这套房子连续“卖”给了 12 个人！ 累计收取的定金高达 40 多万欧元。直到第一位买家到了约定过户的日子，发现老罗失联、房子早已空空如也时，这场惊天骗局才彻底败露。

虽然受害者们迅速报警，检方也以诈骗罪（Truffa aggravata）发起了刑事诉讼，但这套唯一的房子最终还是只能过户给第一位完成法定手续的买家。其余 11 位买家即使胜诉，也面临着老罗名下资产已被转移清空、账上无钱可执行的冰冷现实。数十万欧元的血汗钱，几近打水漂。

很多买家会问：“我们在 Agenzia delle Entrate 登记了 Compromesso（预付款合同），难道不是法律保障吗？”

这是广大买家最容易踩的盲区！

税务登记（Registrazione）≠ 产权公示（Trascrizione）： 在税务局登记 Compromesso 只是向国家交税（证明这份合同有确切日期），它没有任何对抗第三人的法律效力！ 税务局不会帮你查这套房子有没有被卖给别人。
私下签署的 Compromesso 无法阻断“一房多卖”：只要合同没有经过公证员（Notaio）进行不动产登记簿的“预告登记”（Trascrizione del preliminare - Art. 2645-bis c.c.），在法律上，卖家就依然拥有该房产的全权处置权。

如果你正在看房或准备签署预售合同，请务必牢记以下三条保命铁律：

对于市价 270.000 € 左右的房产，初期的意向金或定金应控制在合理范围内。如果卖家无正当理由要求支付超过 15% - 20% 的高额定金，且将过户时间拉得很长，必须提高警惕。

这是预防“一房多卖”和“卖家中途破产/被扣押”唯一具有绝对法律效力的手段！

经过公证员在房产局（Conservatoria dei Registri Immobiliari）做过 Trascrizione 的预售合同，具有优先遮蔽效力（Effetto Prenotativo）。
简单来说：只要你先做了 Trascrizione，卖家后续再把房子卖给别人、或者被别人申请了强制执行，在法律上统统无效！房子只能过户给你。